Vay mua nhà, mua đất, hay mua căn hộ chung cư đều được gọi chung là vay mua Bất động sản. Đây có lẽ là hình thức vay rất phổ biến trên thị trường hiện nay. Với nhiều chính sách ưu đãi hấp dẫn, tỷ lệ cạnh tranh cao. Nên không quá khó khăn nếu bạn muốn vay mua Bất động sản để an cư lập nghiệp hoặc đầu tư, kinh doanh. Bài viết này sẽ giúp bạn giải đáp tất cả các vấn đề xoay quanh hình thức vay hấp dẫn này. Cùng bắt đầu ngay nha.

Vay mua nhà là gì?

Vay mua nhà là vay vốn ngân hàng để mua căn nhà mà bạn muốn sở hữu, chỉ vậy thôi. Với nhiều chính sách cạnh tranh gay gắt giữa các Ngân hàng như hiện nay. Bạn thậm chí chỉ cần bỏ ra 20% giá trị căn nhà là có thể sở hữu ngay một bất động sản mơ ước, với thời gian vay linh hoạt, lên đến 25 năm.

Có 2 hình thức vay mua nhà là: Vay trong quá trình sang tên và Vay hoàn vốn mua nhà.

Phân biệt 2 hình thức Vay mua nhà

Vay mua nhà trong quá trình sang tên

Ai cũng biết, muốn mua 1 căn nhà sẽ đủ thứ thủ tục như thế nào rồi đúng không ?. Nào là: Thỏa thuận đặt cọc, Công chứng sang tên, Khai báo thuế nhà đất, đánh biến động thay đổi chủ sở hữu.

Vậy, câu hỏi đặt ra là: Nếu vay mua nhà qua Ngân hàng, thì cách thức cụ thể sẽ như thế nào ? Và đến giai đoạn nào, thì người bán mới được nhận tiền giải ngân ?

Lấy ví dụ, bạn muốn mua 1 căn nhà của chị A trị giá 1 tỷ đồng qua hình thức vay vốn Ngân hàng. Sau khi thống nhất giá cả và thỏa thuận đặt cọc mua nhà với chị A. Bạn tìm đến Ngân hàng và được Nhân viên tư vấn cụ thể như sau:

Bước 1: Thẩm định Giá trị căn nhà 

Giá nhà sẽ được Cán bộ thẩm định tài sản, thẩm định lại theo khung giá quy định của Ngân hàng. Dựa vào các đặc điểm tài sản như: vị trí, hiện trạng, kết cấu,…sẽ cho ra mức giá thấp hơn Giá trị thật từ 10% đến 30%.

Ngân hàng sẽ dựa vào “Giá thẩm định” rồi căn cứ vào tỷ lệ tài trợ quy định mà thông báo số tiền được vay tối đa đến Khách hàng.

Ví dụ: Nhà được thẩm định theo khung giá Ngân hàng là 900.000.000 vnđ. Và tỷ lệ cho vay tối đa là 80%. Như vậy, bạn sẽ được thông báo được vay tối đa là:

Số tiền tối đa được vay = Giá trị TSBĐ thẩm định lại x tỷ lệ cho vay tối đa

900.000.000 vnđ x 80% = 720.000.000 vnđ. Là số tiền thực tế bạn được vay. 

Như vậy, bạn sẽ thanh toán trước cho chị A: 280.000.000 vnđ, số tiền còn lại Ngân hàng sẽ giải ngân vào Tài khoản của chị A. Ở đây, chị A cần hợp tác với bạn trong quá trình vay vốn và ký các giấy tờ liên quan. 

Sau đó, bạn và chị A sẽ đến Văn phòng công chứng và tiến hành làm thủ tục sang tên. 

Bước 2: Thẩm định Pháp lý, nguồn thu, Lịch sử tín dụng.

Các bước thẩm định này, yêu cầu bạn phải cung cấp hồ sơ đầy đủ, rõ ràng, minh bạch. Theo sự hướng dẫn của Nhân viên tư vấn, để đạt yêu cầu vay.

Bước 3: Giải ngân và phong tỏa tài khoản của người bán

Đến đây, bạn sẽ ký hồ sơ vay với Ngân hàng và Ngân hàng sẽ tiến hành giải ngân số tiền vay cho bên bán. Nhưng sẽ phong tỏa Tài khoản bên bán lại, tức là trong TK hiển thị số dư có nhưng không rút tiền được. 

Như vậy, Chị A bán nhà cho bạn ở ví dụ trên sẽ nhận được 720.000.000 vnđ, nhưng không rút tiền được, cho đến khi hoàn thành các bước tiếp theo.

Bước 4: Đóng thuế nhà đất và đánh biến động trên QSDĐ ( Quyền sử dụng Đất)

Sau khi đến Văn phòng Đăng ký Đất Đai tại địa phương cư ngụ khai báo thuế. Bạn sẽ đợi thông báo thuế nhà đất và đi đóng tiền. Sau khi hoàn thành bước này, Giấy chứng nhận QSDĐ sẽ được Văn phòng Đăng ký Đất Đai, sang tên cho bạn.

Bước 5: Đánh biến động đang thế chấp Ngân hàng trên QSDĐ 

Sau khi, Giấy chứng nhận QSDĐ đã chính thức sang tên bạn rồi. Ngân hàng sẽ tiến hành làm hồ sơ, để Văn phòng Đăng ký Đất Đai tại địa phương, đánh biến động với nội dung “QSDĐ đang được bạn thế chấp tại Ngân hàng nào đó”. 

Đến đây, Ngân hàng sẽ tiến hành giải phong tỏa số tiền 720.000.000 vnđ cho chị A. Vậy là, bạn và chị A đã hoàn thành xong quá trình mua và bán căn nhà. Và bạn cũng đã hoàn thành xong thủ tục vay vốn trong quá trình sang tên tại Ngân hàng.

Vay hoàn vốn mua nhà

Đây là hình thức vay đơn giản hơn rất nhiều. Tức là bạn mượn 1 số tiền của bạn bè hoặc người thân để mua nhà. Rồi vay lại Ngân hàng để trả cho người đó. 

Yêu cầu đối với hình thức vay này, bạn cần cung cấp các giấy ghi nợ hoặc lệnh chuyển tiền để chứng minh bạn có vay tiền của người thân để mua nhà. Và thời gian mua nhà không được quá 1 tháng. Tùy vào quy định của từng ngân hàng, có thể sẽ có Ngân hàng hỗ trợ thời gian dài hơn.

Điều kiện vay mua nhà bạn cần biết

Ngoài điều kiện chung ở phía bạn như Hồ sơ pháp lý, tài chính, lịch sử tín dụng đạt yêu cầu ra. Thì ở khoản vay lần này, có 1 số yêu cầu riêng biệt như:

• Bất động sản không vướng tranh chấp, kiện tụng.
• Không nằm trong đề án quy hoạch của Tỉnh/thành phố/địa phương.
• Người bán nhà/đất phải đồng ý ký trên 1 số giấy tờ hồ sơ vay.
• Người bán nhà/đất phải đồng ý chờ đợi nhận tiền trong 1 thời gian dài. Có thể vài tháng, tùy vào vị trí đất và tiến độ làm việc của Văn phòng Đăng ký Đất Đai.
• Người cho mượn tiền mua nhà/đất phải ký cam kết thật sự đã cho người vay mượn tiền mua BĐS tại địa chỉ đó. Nếu sai hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Đặc điểm của khi vay mua nhà

Lãi suất:

Thường ưu đãi và rẻ hơn so với các hình thức vay khác. Đây là hình thức vay được đánh giá rất ít rủi ro và mục đích sử dụng vốn cũng rất rõ ràng. Nên các ngân hàng sẽ ưu ái cho gói vay này, và chạy rất nhiều các chương trình khuyến mãi khác nhau, vào từng thời điểm.

Biên độ:

Ở gói vay này, phần lãi suất ưu đãi sẽ thường được áp dụng trong 3 tháng hoặc có khi 1 năm đầu. Tùy vào, các ngân hàng khác nhau sẽ có chính sách khác nhau. Phần biên độ được cộng vào ở những năm sau cũng khá hợp lý, và rẻ hơn so với khoản vay tiêu dùng, vay mua xe.

Thời hạn vay:

Có thể kéo dài lên đến 25 năm, giúp bạn dễ dàng xoay xở nguồn vốn. Với số tiền đóng hàng tháng nhẹ nhàng, bạn có thể yên tâm an cư lập nghiệp. Hoặc tập tành kinh doanh một Bất động sản thứ 2.

Phí phạt trả nợ trước hạn:

Theo như bật mí nho nhỏ của mình. Ở một số bank nhà nước, đối với khoản vay này sẽ miễn giảm phí trả nợ trước hạn trong thời gian từ năm thứ 5 trở đi. Còn đối với Ngân hàng TMCP thì phí phạt sẽ dao động tầm 1% đến 3% tùy vào thời gian trả nợ trước hạn là khi nào.

Các loại phí phải trả khi vay mua nhà

Phí bắt buộc: 

• Phí công chứng thế chấp tại Văn phòng công chứng.
• Phí đánh biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai.
• Đây là 2 loại phí bắt buộc phải trả, dù vay ở bất cứ bank nào.

2 loại phí này dao động tâm vài trăm nghìn đồng đến vài triệu đồng. Trong đó phí tại Văn phòng đăng ký đất đai là cố định có niêm yết tại trụ sở. Còn Phí công chứng thế chấp tại Văn phòng công chứng là dao động, tùy vào số tiền vat

Phí có thể trả hoặc không tùy vào quy định từng Ngân Hàng

• Phí Thẩm định Tài sản: Phí này cũng dao động vài trăm đến trên dưới 1 – 2 triệu đồng, tùy vào Giá trị tài sản của bạn. Giá trị nhà càng cao, phí sẽ càng cao. Có 1 số bank bắt buộc thu phí này, 1 số bank nhà nước thì không đối với khoản vay nhỏ.
• Phí tư vấn tài chính: Phí này dao động tầm vài trăm nghìn. Tùy vào quy định của bank. Có 1 số bank bắt buộc thu phí này, 1 số bank nhà nước thì không.

Trên đây, là tổng hợp 1 số kiến thức tham khảo về Gói vay mua nhà dành cho bạn. Bài viết này, chỉ tập trung về Bất động sản đã có sổ đỏ hoặc sổ hồng. Còn đối với nhà ở dự án hình thành trong tương lai, thì không đề cập đến. Hi vọng, các bạn sẽ có thêm 1 bài viết để tham khảo khi đi vay nha.